乌龙 钱二新房跌破4万？ 事实上地块位于九堡

  住在杭州网5月11日讯（记者 郑青青）“钱二惊现3万＋限价宅地”、“钱二放大招，新地限价3.96万元/㎡”、“限价3.96万元的钱二来了”......

　　自昨日杭州挂出5月的五宗宅地后，一时之间，钱江新城二期板块限价大降成为热议。从杭州TOP级6万+限价骤降至4万以内，这是真的吗？

　　引发争议的这宗地块位于规划九田路北侧、杭海路东侧，位置如下：

　　从上图可见，该地块所在的区域究竟属于钱江新城二期还是属于九堡，正是问题所在。钱江新城二期建设范围最近一次公示于2020年4月，根据当时“杭州发布”公众号所示，明确了板块范围为：东至和睦港、西至三新路、南临钱塘江、北接艮山东路。

　　杭州发布官微截图

　　发布视频中的区域范围与配图中高亮显示的范围一致，也与范围描述文字完全对应，这就是钱江新城二期实际的控规范围。

　　此外，该地块东面为2022年开盘的德信·钱塘云庄项目，高层售价定为39600元/㎡（德信·钱塘云庄地块出让时尚未有精装限价要求），与该地块本次精装限价一致。

　　由此不难得出结论：本次挂牌地块的新房限价，并非是钱江新城二期新房跳水，而是九堡新房限价明确了一个新价格。

　　今年以来，杭州的板块新房限价日益精细化，同板块内出现了不同的价格梯度。如钱江新城二期，自西向东以及沿江与非沿江都因具体地理区位有所差异。而九堡该地块，也因处于钱江新城二期辐射范围，限价对比九堡板块此前最高精装限价3.34万有明显提升。

　　除了上文分析的九堡宅地，昨日挂牌地块还有几点值得关注：

　　1、勾庄宅地取消封闭式阳台条件：近几年勾庄出让地块均要求商品房都要做公建化外立面封闭式阳台，但本次板块上新不再要求封闭式阳台。今年3月杭州正式实施《民用建筑通用规范》，封闭式阳台需全部计入建筑面积，变相增加购房者资金成本。本次挂牌取消封闭式阳台要求或许基于此考量。

　　2、部分板块限价变动 源于地块不同条件的价值细分：东湖新城本次挂牌地块容积率1.8，此前区域内出让地块容积率基本在2.0及以上，因此地块精装限价提升至23580元/㎡，与此前的22600元/㎡相比，提高980元/㎡。

  上城钱新2.0：核心区再推地 精装限价66000元/㎡

　　钱江新城二期作为杭州顶流豪宅集中之处，近两年出让十余宗宅地。本次钱新2.0再次上新，带来核心区域的纯住宅地块。

　　四堡七堡单元JG1402-26地块紧邻建发华发·江华玺云项目，距离地铁9号线五堡站仅500米。根据规划条件，地块容积率2.3，总体量10.5万方，商品住宅精装限价66000元/㎡，与周边的江华玺云、栖江揽月限价一致。

　　从杭州市2023年度供应计划来看，钱江新城二期今年预计供应4宗涉宅地。2月时板块已供应四堡七堡单元JG1401-25地块，由华润竞得；加上本次挂牌地块，后续板块供应仅有2宗宅地，且都只能在下半年实现。换言之，钱新2.0可在今年内形成新房供应、货值约69亿元的机会仅有这一次。

　　钱江新城二期地块区位图（来源：决策通）

  余杭勾庄：14万方宅地入市 不再要求封闭式阳台

　　勾庄板块本次出让地块位于绿城·燕语海棠轩南面，总体量约14万方，商品住宅精装限价31200元/㎡，与板块内2月出让的越秀滨江中豪·翠宸里项目一致。

　　根据地块规划条件，良渚新城金昌路南祥园东路西地块住宅建筑外立面须全部公建化，但不再要求全部设置封闭化阳台。

　　此前勾庄板块近几年地块出让要求所有商品房都要做公建化外立面封闭式阳台，如绿城·燕语海棠轩、绿城·春知海棠苑、华润·城北万象城等。

　　今年3月杭州正式实施《民用建筑通用规范》，封闭式阳台需全部计入建筑面积。按之前规定，阳台属于半赠送区域，10㎡的阳台只有5㎡算作建筑面积，新规实施后，封闭式阳台的新房得房率变相降低，购房者需多掏半个阳台的购房费用。

　　本次勾庄地块取消封闭式阳台要求或许需是基于以上考量。

　　勾庄挂牌地块区位图（来源：决策通）

  临平东湖新城：精装限价提升至23580元/㎡

　　东湖新城顺风路绿洲路东南地块处于东湖新城CBD的重要辐射范围内，根据规划，地块正位于荷禹路城市发展轴与五洲路空间发展轴共同所在中心区的综合公共中心区域。

　　地块容积率1.8，为区域内相对容积率较低的住宅地块，近年区域出让的地块基本在2.0及以上。本次挂牌地块的精装限价因此提升至23580元/㎡（此前为22600元/㎡）。

　　考虑本次地价起始楼面价1万元/㎡，地块的房地价差约在1.4万/㎡以上，预计为开发商可提供更高利润点。

　　东湖新城挂牌地块区位图（来源：决策通）

  临安青山湖：容积率仅1.01 精装限价29400元/㎡

　　临安区本批次唯一一宗地块位于青山湖科技城板块，容积率仅1.01，预计可打造联排、叠墅等低密产品。根据规划条件，地块商品住宅精装限价29400元/㎡。

　　临安区挂牌地块区位图（来源：决策通）